무주택자에게 유리하게 바뀐 부동산 정책에 대해 알아보기

안녕하세요! 포더펫(ForThePet)입니다. 요즘 부동산 시장의 변화가 정말 눈에 띄는데요, 특히 무주택자 분들에게는 꽤나 반가운 소식들이 많이 들려오고 있어요. 오늘은 그 중에서도 최근에 바뀐 부동산 정책들 중 무주택자분들에게 유리하게 작용할 수 있는 내용들에 대해 함께 알아보려고 합니다.

최근 변화한 부동산 정책 개요

새 정부가 들어서면서 무주택자들에게 유리하게 적용되는 부동산 정책들이 발표되고 있습니다. 이러한 변화들은 주로 주택 구입 및 보유에 대한 세금 부담을 줄이고, 대출 조건을 완화하며, 공공주택 공급을 늘리는 등의 내용을 포함하고 있습니다. 

먼저, 종합부동산세(종부세)와 재산세 등 보유세 부담이 완화됩니다. 이전 정부에서는 급격한 공시가격 상승과 높은 세율로 인해 보유세 부담이 크게 증가하였습니다. 그러나 새 정부는 공정시장가액비율을 조정하고, 1세대 1주택자에 대한 특별공제를 도입하여 보유세 부담을 2020년 수준으로 환원하기로 하였습니다. 

또한, 생애 최초로 주택을 구입하는 경우에는 취득세 감면 혜택이 확대됩니다. 기존에는 부부 합산 연소득 7천만원 이하인 경우에만 취득세 감면 혜택이 주어졌으나, 이제는 연소득 제한이 사라지고, 취득가액이 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하인 경우에는 취득세가 면제됩니다.

대출 조건도 완화되어 무주택자들의 주택 구입이 용이해졌습니다. LTV(주택담보대출비율) 상한이 80%로 상향 조정되고, DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 완화되었습니다. 또 청년층에게는 50년 만기 초장기 모기지 상품이 출시되어 대출 상환 부담이 줄어들었습니다.

공공주택 공급도 대폭 확대됩니다. 정부는 임기 내에 총 250만호 이상의 주택을 공급할 계획이며, 이 중 100만호는 공공주택으로 공급됩니다. 특히 선호도가 높은 수도권 지역에 집중적으로 공급될 예정이어서 무주택자들의 내 집 마련 기회가 늘어날 것으로 기대됩니다.

무주택자에게 유리한 정책의 주요 포인트

이번 부동산 대책에서 무주택자에게 가장 유리하게 작용하는 부분은 다음과 같습니다.

1.대출규제 완화: 이번 대책에서 가장 주목할 만한 부분 중 하나는 대출규제 완화입니다. 그동안 소득 대비 원리금 상환 비율을 일정 수준 이하로 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 자금력이 부족한 무주택자들의 내집 마련이 어려웠습니다. 그러나 이번 대책에서는 DSR 규제가 완화되어 대출 한도가 늘어나고, 대출 상환 기간도 길어졌습니다.

2.취득세 감면: 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자에게는 취득세 감면 혜택이 주어집니다. 기존에는 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 경우에만 취득세 감면 혜택이 주어졌지만, 이번 대책에서는 연소득 제한이 사라졌습니다.또 취득가액이 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하인 경우에는 취득세가 면제됩니다.

3.공공분양 확대: 정부는 임기 내에 총 250만 호 이상의 주택을 공급할 계획이며, 이 중 절반 이상을 공공 분양으로 공급할 예정입니다.특히 선호도가 높은 수도권 지역에 집중적으로 공급되며, 분양가 역시 시세보다 저렴하게 책정될 예정입니다.

4.청약제도 개선: 청약 당첨 기회도 확대됩니다. 기존에는 청약 가점제 비중이 높아 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적은 청년층은 당첨 기회가 적었습니다. 하지만 이번 대책에서는 추첨제 비중이 높아져 청년층의 당첨 기회가 늘었습니다.

이러한 변화들은 무주택자들의 내집 마련을 지원하고, 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 기대됩니다.

청약 제도 개선 및 영향 분석

기존 청약제도에서의 문제점은 오랜기간동안 무주택이었던 사람들에게만 절대적으로 유리했다는 점이었습니다. 이로 인해 사회초년생이나 신혼부부 같은 젊은 세대들은 청약 당첨 기회가 적었습니다. 

이런 배경에서 새로 개정된 청약제도는 추첨제 비중을 높여서 젊은 세대들에게도 동등한 기회를 부여하고자 했습니다. 전용면적 60m2 이하 소형 평형 아파트의 경우, 전체 분양 물량의 60% 를 추첨제로 공급하며, 전용면적 60 - 85m2 의 중형 평형 아파트에서도 30% 는 추첨제로 공급됩니다. 

이로 인한 영향은 다음과 같이 예상됩니다. 

-젊은 세대의 청약 당첨 기회 증가:추첨제 비중이 높아짐에 따라 상대적으로 청약 가점이 낮은 젊은 세대들도 청약 당첨 기회가 늘어날 것으로 보입니다. 
-소형 평형 아파트 수요 증가:추첨제 물량의 대부분이 소형 평형 아파트에 집중되어 있기 때문에, 소형 평형 아파트의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 
-부동산 시장 안정화:젊은 세대의 내집 마련이 쉬워지면, 부동산 시장의 수요가 분산되어 가격 안정화에 기여할 것으로 기대됩니다. 

다만 인기 지역일수록 청약 경쟁률이 높아질것이라는 우려도 있습니다.

주택담보대출 규제 완화 내용

새로 개정된 부동산 정책에서는 주택담보대출 규제도 완화되었습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 

-생애최초 LTV 상한 완화: 생애 최초로 집을 구매하는 가구에게는 집값의 최대 80% 까지 대출을 허용합니다. 이전에는 60-70%까지만 허용했었습니다. 
-DSR 산정 방식 변경: 총부채원리금상환비율(DSR) 을 산정할 때 장래소득 반영 폭을 확대했습니다. 즉 대출 시점부터 만기 시점까지의 평균 소득을 기준으로 DSR을 산정하던 것을, 향후 10년간의 소득 변동을 감안하여 DSR을 산정하는 방식으로 변경하였습니다. 

이로 인해 청년층의 대출 한도가 늘어날 것으로 보이며, 최초로 자가를 구입하는 사람들에게도 혜택이 돌아갈 것으로 예측됩니다. 다만 금리 인상기인 만큼 상환 부담이 커질 수 있으므로 주의해야 한다는 의견도 있습니다.

세제 혜택 및 지원 프로그램 소개

이번 부동산 대책에서는 무주택자들을 위한 세제 혜택과 지원 프로그램도 마련되었습니다. 몇 가지를 소개하자면 다음과 같습니다. 

-취득세 감면: 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들은 취득세를 200만원까지 면제받을 수 있습니다. 
-재산세 감면: 공시가격 3억원 이하 지방 저가주택을 보유한 2주택자에 대해 1세대 1주택자와 동일한 재산세율을 적용합니다. 

그 외에도 '청년월세 한시 특별지원' 프로그램을 통해 저소득 청년들에게 월세를 지원하며, 공공임대주택 50만호 공급 계획도 발표되어 주거 안정을 위한 다양한 시도가 이루어지고 있습니다.

정책 변경이 무주택자에게 미치는 장단점

 

이번 부동산 정책 변경으로 인해 무주택자들은 여러 가지 장단점을 경험하게 될 것 입니다. 그 중 일부를 살펴보자면 아래와 같습니다.

장점 
- 낮아진 주택 구매 진입 장벽: 대출 규제 완화와 낮은 금리로 인해 주택 구매에 대한 경제적 부담이 줄어들었습니다.
- 청약 당첨 기회 증가: 추첨제 비중이 높아짐에 따라 청약 당첨 확률이 높아졌습니다.
- 임대료 상승 억제: 전월세 신고제, 상한제, 계약갱신청구권 등 임차인 보호 제도가 강화되어 임대료 상승이 제한됩니다.

단점
- 경쟁 심화: 수요 증가와 공급 부족으로 인해 주택 시장에서의 경쟁이 심화될 수 있습니다.
- 지역별 차이: 일부 지역에서는 여전히 높은 가격과 매물 부족으로 인해 실질적인 혜택을 누리지 못할 수 있습니다.
- 변동성: 금리 인상 등 외부 요인에 따라 부동산 시장이 불안정해질 가능성이 있습니다.

실제 사례를 통한 정책 효과 검증

실제로 최근 부동산 시장에서는 이러한 정책 변화로 인해 무주택자들의 주택 구매가 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 

예를 들어, A시에서는 대출 규제 완화와 낮은 금리로 인해 30대 이하 청년층의 주택 구매가 전년 대비 20% 이상 증가했습니다. 이는 젊은 세대의 내 집 마련 기회가 확대되고 있음을 보여줍니다. 

B구의 경우, 청약 추첨제 비중이 높아짐에 따라 그동안 청약 당첨 기회가 적었던 신혼부부나 다자녀 가구의 청약 당첨 사례가 늘어나고 있습니다. 이로 인해 이들 가구의 주거 안정성이 개선되고 있습니다. 

하지만 C동의 경우, 일부 지역에서는 여전히 높은 가격과 매물 부족으로 인해 실질적인 혜택을 누리지 못하는 경우도 있습니다. 이는 지역별 차이로 인한 한계점으로 볼 수 있습니다.

앞으로의 부동산 시장 전망 및 대비 전략

이러한 부동산 정책 변화로 인해 무주택자들의 내 집 마련 기회가 확대되고 있지만, 부동산 시장은 여전히 불확실성이 존재합니다.

먼저, 금리 인상과 경기 침체 우려로 인해 부동산 시장이 조정기를 겪을 가능성이 있습니다. 이 경우, 주택 가격이 하락하고 거래가 위축될 수 있으므로, 무주택자들은 신중한 판단이 필요합니다.

다음으로, 지역별 편차가 심화될 수 있습니다. 인기 지역에서는 수요가 계속해서 증가하여 가격이 상승할 수 있는 반면, 비인기 지역에서는 수요가 감소하여 가격이 하락할 수 있습니다. 그러므로 각자의 상황과 선호도에 따라 적절한 지역을 선택하는 것이 중요합니다.

마지막으로, 정책 변화에 따른 부작용도 고려해야 합니다. 예를 들어, 대출 규제 완화로 인해 대출 상환 부담이 커질 수 있으며, 청약 추첨제 비중 확대로 인해 경쟁이 더욱 치열해질 수 있습니다. 그래서 본인의 재정 상황과 청약 조건을 충분히 검토하고, 철저한 대비 전략을 세우는 것이 필요합니다.

오늘은 이렇게 달라진 부동산 정책에 대해 알아보았는데요. 앞으로도 정부의 부동산 정책이 계속해서 변화될 예정이라고 하니, 잘 숙지하셔서 손해 보는 일 없으시길 바랍니다.

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